Calcule sua renda com FIIs
Baixe uma planilha gratuita que mostra o retorno com dividendos de uma carteira de fundos imobiliários:

SÃO PAULO – Um dos atrativos dos fundos imobiliários (FIIs) é a distribuição periódica de dividendos, que são os rendimentos obtidos pelas carteiras principalmente com o aluguel dos imóveis em que investem. Por proporcionarem retorno recorrente, em muitos casos mensal, os FIIs são vistos como alternativas para complementar a renda.

Mas os ganhos variam muito de um fundo para outro. Um levantamento da plataforma de análise Investmind, a partir dos fundos incluídos no IFIX (índice de FIIs da B3), mostra que as taxas de retorno com dividendos – ou dividend yield – podem ser tão pequenas quanto 2,9% ao ano. Ou tão altas quanto 19,1% anuais.

Diante de tamanha diferença, como montar uma carteira de fundos imobiliários com foco no recebimento de dividendos? E mais: quanto seria preciso investir nela para obter uma renda média de, digamos, R$ 1.000 por mês?

Para conseguir uma renda mensal média de R$ 1.000 com a carteira recomendada de fundos imobiliários da XP, por exemplo, seria necessário investir pouco mais de R$ 183 mil nesses FIIs. As recomendações de agosto de 2021 incluem oito fundos, entre os quais o CSHG Renda Urbana FII, o XP Crédito Imobiliário FII e o Capitânia Securities II FII.

A taxa média de retorno da carteira da XP, ponderada pelo peso previsto para cada fundo, é de 6,6% ao ano. O cálculo foi realizado com a nova planilha de FIIs do InfoMoney, elaborada pela Investmind. Você pode fazer a mesma conta com sua própria lista de FIIs usando a planilha. Para isso, basta indicar seu e-mail de preferência para recebê-la no quadro no início dessa reportagem.

A taxa de retorno com dividendos é calculada dividindo o valor rendimentos que o fundo distribuiu em um ano pelo valor das suas cotas no final do período. Ela representa a rentabilidade que o investidor teria apenas com o pagamento dos dividendos.

Os números da Investmind consideram o dividend yield médio dos fundos nos últimos cinco anos, entre junho de 2016 e junho de 2021. Com um detalhe: esse retorno é isento de Imposto de Renda (pelo menos por enquanto).

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A planilha permite que você monte sua própria carteira de FIIs e veja qual foi sua taxa de retorno com dividendos. Os números da Investmind consideram o dividend yield médio dos fundos nos últimos cinco anos. Apontando um valor de investimento inicial, a planilha calcula quanto o investidor ganharia com a distribuição de rendimentos em um ano (fazem parte da lista os fundos que compõem o IFIX).

Você também pode indicar quanto gostaria de receber de dividendos por mês e a ferramenta mostra quanto seria necessário aplicar para obter o valor, sempre tomando como base os dividendos distribuídos de junho de 2016 a junho de 2021.

“Há uma cultura de ver os rendimentos dos fundos imobiliários como um complemento para a renda dos investidores”, diz Leonardo Alvarenga, diretor da Investmind. Embora a lei preveja que os FIIs distribuam 95% dos seus lucros semestralmente, em junho e dezembro, muitos gestores reconhecem essa tradição e optam por estabelecer pagamentos mensais.

Por isso, segundo Alvarenga, os fundos imobiliários tipicamente são instrumentos mais vantajosos para estratégias de complementação de renda do que, por exemplo, ações que distribuem bons dividendos. As taxas de retorno dos FIIs costumam ser mais elevadas (veja detalhes nessa reportagem sobre empresas pagadoras de dividendos).

Vaivém dos rendimentos

A planilha apresenta dados sobre os fundos imobiliários que podem ser usados como referência antes da elaboração da carteira simulada. Em uma das abas, ela mostra, por exemplo, a taxa média de retorno com dividendos dos fundos por segmento.

As categorias com mais representantes no IFIX são os fundos imobiliários de recebíveis, de lajes corporativas e de galpões logísticos, além dos fundos de fundos e dos fundos híbridos.

Entre eles, os FIIs de recebíveis – que, no lugar de imóveis, investem em direitos creditórios ligados ao setor imobiliário – apresentam a maior taxa de retorno com dividendos: de 9,21% ao ano, considerando a média dos últimos cinco anos até junho de 2021. Segundo Alvarenga, uma das explicações é o fato de que, de modo geral, os créditos imobiliários que compõem essas carteiras continuam sendo quitados, estando o mercado imobiliário com boa performance ou não.

Além disso, usualmente os recebíveis do setor imobiliário preveem em contrato reajustes por indicadores de inflação, como o IGP-M, destaca a analista de real estate Maria Fernanda Violatti, da XP. “Os fundos imobiliários repassam esses reajustes para os cotistas. Esses FIIs funcionam quase como uma renda fixa para os investidores e por isso têm esse comportamento”, explica.

Por outro lado, uma categoria de fundos que teve desempenho decrescente nos últimos anos – especialmente nos 12 meses encerrados em junho de 2021 – foi a dos que investem em shopping centers. A principal razão, segundo Alvarenga, foi o impacto da pandemia de coronavírus sobre esse segmento do comércio.

Os shoppings sofreram com as restrições de circulação estabelecidas para evitar a propagação da Covid-19. Com as portas fechadas, os lojistas venderam menos e negociaram o valor dos aluguéis – ou, nos casos mais extremos, deixaram de pagá-los. O impacto na distribuição de dividendos e no valor das cotas foi enorme. Na média dos últimos cinco anos, a taxa de retorno dessa categoria ficou em 7,08%. Nos últimos 12 meses, em 4,03%,

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A taxa de retorno basta?

A taxa de retorno com dividendos é uma métrica importante de avaliação dos fundos imobiliários – não deve, porém, ser a única. “É necessário entender o cenário e as perspectivas de cada fundo e segmento”, diz Maria Fernanda, da XP.

Ela explica que mesmo um fundo que entregou retornos elevados no passado pode não conseguir repetir o feito no futuro, caso sua tese de investimentos não se sustente.

Fora isso, é preciso estar atento para o que uma taxa de retorno elevada pode acabar “mascarando”. O dividend yield de um fundo tende a aumentar caso ele passe a distribuir rendimentos maiores, é verdade. Mas uma desvalorização das cotas também pode ter o mesmo efeito.

Em alguns casos, a queda das cotações pode ser um evento passageiro – e até representar uma boa oportunidade de investimento. Em outros, no entanto, pode ser um sinal de que a perspectiva para o fundo não é positiva.

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